近期，市场对于城镇化的讨论显著增加。我国目前城镇化率较低、未来发展空间引起了市场人士，尤其是房地产行业的极大关注。 近期，市场对于城镇化的讨论显著增加。我国目前城镇化率较低、未来发展空间引起了市场人士，尤其是房地产行业的极大关注。分析认为，“新型城镇化”必然将带动传统的基础建设投资，房企将明显受惠。站在经济面临潜在增速下降和结构转型的关键时点，潜藏巨大发展空间的三线城市成为各房企关注的焦点。

　　城镇化高度再提升

　　十八大报告指出，“必须以改善需求结构、优化产业结构、促进区域协调发展、推进城镇化为重点”，“科学规划城市群规模和布局，增强中小城市和小城镇产业发展、公共服务、吸纳就业、人口集聚功能。”此后，在北京召开的中央经济工作会议再次强调：“要构建科学合理的城市格局，大中小城市和小城镇、城市群要科学布局，与区域经济发展和产业布局紧密衔接。”

　　对中央频繁推出的城镇化新政，业界给出了系列解读。全国人大常委、民建中央副主席、经济学家辜胜阻教授对记者表示，“如果说工业化在某种意义上主要是创造供给，那么城镇化则主要是创造需求。”有研究表明，城镇化率每提高1%，可以替代出口10万亿元。按照现有城镇化速度，社会消费的总水平可以从现在的10万亿级上升到20万亿级，年均20万亿元以上的投资规模将会维持20年。

　　花旗投资银行表示，去年11月召开的十八大提出推动新型“城镇化”规划，城镇化在未来10年可拉动40万亿元人民币投资，市场分析料基建、内房将明显受惠。

　　无论是政府，还是学者专家，还是业内人士均普遍认为，城镇化是未来中国经济周期的重要抓手，是现代化的主线。中国现代化最大的潜力在于10亿人以上规模的城镇化，在于着眼现代化远期目标，以及高品质、高水平的城镇化。

　　新型城镇化释放住房需求

　　城镇化的加速推进，在提高产业集聚度、基础设施利用率和土地集约使用效能的同时，会释放出巨大的消费需求和投资需求潜力，其中就包括房地产行业。

　　CRIC研究中心评论员李仙德和杨晨青从需求的角度分析认为，城镇化推进房地产市场发展主要有两方面：一方面是集中爆发的存量需求，另一方面快速推进的城镇化引发了同步飙升的增量需求。

　　“进城的人总需要有住的地方，如果按照年均一点几个百分比的城镇化率增长，保守估计有1000万人进城，以一家三口人，每家90平方米住房为例，总共需要3亿平方米的住房，这还是新增的住房需求，如果再加上城镇里原有人口的改善性需求和刚性需求，以及旧城改造、拆迁的量，每年这个住房需求量是很大的。” 中国房地产业协会副会长朱中一向记者表示，“只要城镇化有潜力，房地产就有潜力。”

　　瑞信咨询公司分析师表达了类似观点，他告诉记者，未来新型城镇化的发展过程中，邻近经济实力强劲的核心城市将给中小城市房地产业的发展带来巨大的发展机遇，距离核心城市的地理距离起到重要作用。“伴随着中小城市的进一步崛起，中国房地产市场容量将进一步提升。”

　　三线城市成房企新阵地

　　根据发达国家经验，城镇化水平快速提升阶段，也是房地产增量规模快速扩张阶段，这一点在我国1998年后至今的房地产市场上得到验证。

　　中正咨询公司分析师告诉记者，城镇化率的提高无疑会带动房地产行业新一轮的发展，不过，此轮发展机遇已经不属于风光无量的一二线城市，更不是被过度开发，声明不再的以鄂尔多斯为代表的四线城市，而是此前被大部分房企所忽略的三线城市。

　　具体而言，以京、沪、深、穗及较发达的一二线城市，是房地产行业的发轫地区和最发达的城市，在经过十数年的发展之后，市场趋于成熟平稳，供求达到平衡，增长潜力是有限的。相对落后的四线城市由于人口密度比较小，地广人稀，供求关系失衡，有限的客户需求、市场需求和相对无限的土地供应之间的矛盾对房地产发展构成最大的风险。

　　“这些显然不是新型城镇化的主战场。”上述分析师告诉记者。较发达的主流三线城市，如一些经济欠发达地区的省会城市及大多数地级市，和少数经济发达的县级市，刚需剧烈释放，供不应求。“这样的地区才是房地产发展潜力巨大的市场。”

　　据了解，不少龙头房企如万科、招商、中海、恒大等都积极进驻三线城市，以获取发展先机。例如万科，截至2012年8月份在全国至少新增项目18个，大部分都集中在二三线市场。以恒大为例，作为中国最早进行二三线城市战略的地产企业，前瞻性大规模进入三线城市，成为目前国内三线城市布局最广的房企。